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L'AGENTE IMMOBILIARE PROFESSIONALE.

Admin 19/06/2016

 

Intanto vediamo di capire cosa dice il Codice Civile in merito con riferimento a questa figura.
 

Art.1754. c.c. Mediatore. 

È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
 
Art.1755. c.c. Provvigione. 
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
 
 
Nella pratica L'agente immobiliare è un operatore del mercato immobiliare che fornisce un servizio volto a favorire la conclusione di contratti di compravendita o di locazione di un qualsiasi bene immobile.
 
All'interno di questo processo egli ha il compito di fornire un'adeguata valutazione economica del bene e di pubblicizzare l'immobile, intermediando tra acquirente e venditore e assistendo le parti in causa in tutte le fasi della compravendita come per esempio nella contrattazione del prezzo di vendita/acquisto.
Se la vendita va in porto si procede, nella maggior parte dei casi, con il cosiddetto contratto preliminare di acquisto (detto anche compromesso) prima di arrivare a un rogito finale.
Nel momento in cui viene perfezionato l'accordo tra le parti attraverso la stesura del preliminare o di qualsiasi altro documento che riporta: i dati delle parti, i dati dell'immobile e le condizioni della compravendita, si dice che l'affare è concluso ed è proprio in questo momento che l'agente immobiliare matura il diritto ad essere remunerato per la sua opera.
 
Questa remunerazione prende il nome di provvigione che è sempre una quota percentuale sul prezzo di vendita.
Questa percentuale deve essere menzionata e accettata dalle parti in causa e come recita l'art. 1755, La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità. Vuol dire che se queste percentuali non vengono pattuite, allora sarà il giudice e determinarle secondo quelli che vengono chiamati “usi e consuetudini” del posto.
Nel nostro territorio questi usi e consuetudini identificano la percentuale del 3% sul prezzo di compravendita.
Spesse vole la vendita dell'immobile chiama in causa anche un altro soggetto ovvero una banca che provvede alla concessione di un mutuo all'acquirente che copra l'immobile e in questo caso, a fronte del rischio assunto, la banca richiede in cambio delle garanzie sul mutuo stesso come per esempio l'ipoteca di primo grado sull'immobile.
 
Ma adesso voglio parlare di qualcosa che mi sta particolarmente a cuore: è obbligatorio rivolgersi ad un agente immobiliare se si vuole comprare o vendere un immobile?
 
Assolutamente no !
 
In Italia, così come penso in qualsiasi altro posto del globo, non è assolutamente obbligatorio.
 
C'è comunque una differenza fra la percentuale di immobili intermediati da un operatore immobiliare in Italia e nel resto del mondo.
Solo per conoscenza posso dirti che negli Stati Uniti questa percentuale si aggira intorno al 98%, in Inghilterra intorno al 75% così come in Germania, in Francia è un tantino di meno ma in Italia scende ancora e da indagini portati avanti da varie associazioni si dice che in Italia questa percentuale è intorno al 50%.
 
Beh! Come vedi non è obbligatorio e parecchie persone, nel portare avanti questo delicato processo, fanno privatamente.
 
Ma adesso voglio chiederti: è obbligatorio rivolgerti ad un medico se hai qualche malessere? E' obbligatorio rivolgerti all'elettricista se devi rifare l'impianto di casa tua? E' obbligatorio andare dal meccanico se hai la macchina guasta? E' obbligatorio andare dal Falegname se la porta di casa tua non chiude bene? …. potrei continuare all'infinito come puoi capire ma mi fermo qua sperando di aver fatto un po' di chiarezza.
Di sicuro se so come risolvere il problema della porta di casa mia e se ho il tempo necessario, magari lo faccio da me, se so come aggiustare la macchina e ho gli attrezzi e il tempo, magari lo faccio da me, se conosco la materia medica e so da dove può venire il mio malessere fisico magari provo a prendere qualche medicina che conosco e penso sia appropriata.
Comprendi ciò che dico?
Anche in un processo di compravendita si può fare da se ma rivolgersi a qualcuno che questo lo fa professionalmente e perché ne ha le capacità e perché questo fa tutti i santi giorni, lasciamelo dire, è sicuramente tutta un'altra storia.
 
Il processo che porta alla compravendita di un qualsiasi immobile è un processo molto delicato che non puoi portare avanti senza le dovute conoscenze.
Potresti dirmi adesso: ma ho il mio notaio che controllo il tutto; ho il mio tecnico che controlla la conformità dell'immobile.... e il valore di mercato chi lo controlla?
E la capacita nella contrattazione di un prezzo fra te che devi vendere e un acquirente che vuole comprare ce l'hai?
Il notaio è sicuramente un abile professionista che lavora però soltanto “sui documenti che riceve” e nel contratto, che lui stesso predispone, inserisce sempre la frase: “Le parti mi dichiarano che ...” sai cosa vuol dire questo? Vuol dire che sono sempre le parti a fare le dichiarazioni in atto e non lui, quindi le eventuali responsabilità non ricadono su di lui ma sole sulle parti, su di te che devi vendere o acquistare o viceversa;
Il tecnico, dal canto suo, è bravo sicuramente nella sua materia ed è sicuramente abile a scoprire eventuali anomalie ma per tutto il resto, credimi, ognuno con il suo proprio mestiere.
 
Per quanto mi riguarda, il mio modo di operare tiene conto di tutti questi passaggi e non solo mi occupo della fase delle trattative che sono sempre spinose ma soprattutto delle fasi che iniziano con il controllo della conformità dell'immobile con l'aiuto dei miei tecnici di fiducia e del controllo documentale attraverso i notai con cui collaboro.
 
Ecco cosa vuol dire rivolgersi ad un operatore professionista e abilitato per fare tutto ciò.
 
Hai la sicurezza di non sbagliare e soprattutto di potere spuntare le migliori condizioni di mercato.
E quando parlo di migliori condizioni di mercato non parlo di quelle condizioni che avvantaggiano una sola parte ma entrambe le parti del contratto.
D'altronde, converrai con me se ti dico che in qualsiasi settore, quando si raggiunge un accordo, questo non va al solo vantaggio di una parte ma a vantaggio di entrambe le parti ed è proprio questo che faccio professionalmente ormai dal 1999.
 
Ok. spero di aver fatto adesso un po' di chiarezza.
Ti do appuntamento al prossimo articolo.
Se non ti chiedo troppo, mi piacerebbe veramente ricevere un tuo commento, questo mi spingerebbe a fare sempre meglio.
 
 
 
Girolamo Alongi
Agente immobiliare dal 1999

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