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Quali le spese a carico di locatore e conduttore in un rapporto di locazione ?

Admin 29/04/2019

Quali spese a carico del locatore e quali a carico del conduttore.

I rapporti fra il Locatore e il Conduttore, quando viene posto in essere un nuovo Contratto di Locazione, spesse volte degenerano
fino ad arrivare ad una vera e propria disputa giudiziale.

Questo succede perché molte volte non è chiaro ciò che spetta al Locatore e ciò che spetta, invece, al Conduttore.

Vediamo di fare un po' di chiarezza, allora, su un argomento molto importante.

Intanto si parla spesso di “Spese di manutenzione Ordinaria” e “Spese di Manutenzione Straordinaria” ma anche di
“Spese Condominiali”.

La legge stabilisce una precisa ripartizione tra locatore e conduttore che solo un esplicito accordo, riportato sul contratto,
potrebbe derogare.

Il conduttore deve sì mantenere l’appartamento in buono stato, ma non ricadono su di lui le manutenzioni straordinarie o
quelle, ad esempio, derivanti dall’usura degli oggetti.
Allo stesso modo, per quanto riguarda il condominio, gli interventi di natura straordinaria ricadono sempre sul padrone di casa.

Prima di firmare un contratto di locazione, è quindi necessario individuare quali spese sono a carico del Locatore e quali, invece,
a carico del conduttore.

Le principali obbligazioni del locatore sono:
 

  1. Consegnare al conduttore l'immobile in buono stato di manutenzione. Se l'immobile presenta vizi occulti che
    ne diminuiscano in modo apprezzabile l'uso pattuito, il Codice Civile offre al conduttore dei rimedi come per
    esempio la risoluzione del copntratto o una riduzione del canone proporzionalmente a quelli che sono i vizi
    che ne provocano un uso non completo dello stesso immobile.
  2. Mantenere l'immobile in buono stato locativo: eseguire quindi, durante la locazione, tutte le riparazioni
    necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore;
  3. Garantire al conduttore il pacifico godimento del bene immobile: questo vuol dire che il locatore deve evitare
    di impedire o disturbare il godimento del bene da parte del conduttore; inoltre deve fare in modo che impedimenti
    o disturbi non gli provengano da altri soggetti;

Le principali obbligazioni del conduttore sono invece:

  1. Prendere in consegna l'immobile locato e condurlo in locazione con la “diligenza del buon
    padre di famiglia”;
  2. Pagare il corrispettivo pattuito e nei termini previsti;
  3. Utilizzare l'immobile per l'uso stabilito dal contratto, osservando la normale diligenza: se durante il rapporto
    di locazione, la cosa locata è distrutta o è danneggiata, il conduttore ne risponde, salvo che quest'ultimo riesca
    a provare che ciò è dipeso da causa a lui non imputabile; ne risponde anche se il danno è imputabile a persone
    da lui ammesse al godimento dell'immobile o della cosa locata in generale;
  4. Restituire la cosa locata al termine del rapporto di oocazione, nello stesso stato in cui l'ha ricevuta, salvo il
    deterioramento dovuto a vetustà e comunque al normale utilizzo; il conduttore in mora per inadempimento di
    tale obbligo, deve continuare a pagare il canone fino alla riconsegna, oltre il maggiore danno.

Spese relative alla manutenzione dell’appartamento:

Il contratto di locazione potrebbe riportare anche a chi competono determinate spese relative all'immobile come
per esempio le piccole riparazioni ma anche le grandi, manutenzione di elettrodomestici e caldaie eventualmente
lasciate all'interno dell'immobile, sostistuzione di pezzi rotti o deteriorati per via del tempo, ecc.
Se il contratto non stabilisce nulla o si limita a riportare gli articoli del codice civile (come spesso succede), si applica
la disciplina prevista dalla legge.
Vediamo dunque qual è.

Spese relative all’appartamento a carico del locatore
 

Il codice civile stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate
quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico
del conduttore.
Fermo restando che le parti possono inserire nel contratto una clausola che ponga a carico del conduttore anche le
spese di straordinaria manutenzione, sono di norma a carico del padrone di casa i guasti che interessano l’immobile
o parte di esso. Si tratta delle riparazioni non di piccola manutenzione. Ad esempio, si tratta delle spese inerenti agli
infissi esterni dell’immobile, agli impianti interni alla struttura del fabbricato, il rifacimento del manto di asfalto del
lastrico solare. L’obbligo a carico del locatore, tuttavia, non sussiste se si tratta di riparazioni causate dal conduttore
per dolo o colpa o da un familiare o da un dipendente del conduttore.
Se c’è da fare un intervento urgente, il conduttore può provvedere e poi chiedere il rimborso purché ne dia immediata
notizia al locatore. La mancanza dei requisiti d’urgenza non preclude il rimborso al conduttore, se la riparazione è poi

considerata necessaria, a meno che il locatore non dimostri che, se fosse stato tempestivamente avvisato e avesse
quindi potuto provvedere direttamente, avrebbe contenuto l’ammontare della spesa.
Per quanto invece riguarda i miglioramenti dell'immobile, come l’installazione di un impianto di aria condizionata, il
conduttore è libero di provvedere ma se non concorda la spesa con il proprietario non ha diritto al rimborso.
In caso di mancata riparazione dell’immobile locato, Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno stante l’obbligo
del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione.
Spese relative all’appartamento a carico del conduttore

Il conduttore deve curare la manutenzione dell’immobile e la sua conservazione, facendo fronte alle relative spese.
Su di lui ricade l’ordinaria amministrazione ossia le riparazioni che derivino dai deterioramenti dovuti all'uso quotidiano
dell'immobile. Si tratta però solo delle piccole riparazioni. Quindi, se per deterioramento si rompe la caldaia o l’autoclave,
la sostituzione è a carico del locatore. Se invece si rompe la maniglia della porta, questa è carico del conduttore.

Le riparazioni di piccola manutenzione, che devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti
da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in
mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore non rientrano quelle relative agli impianti
interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento.
Il locatore che agisce contro l’inquilino per il rimborso delle spese di riparazione dell’immobile che assume dipendenti dalla
omessa manutenzione dovuta da quest’ultimo ha l’onere di dimostrare, in conformità con le regole generali sull’onere della
prova, i presupposti del relativo diritto, e, quindi, che si tratti di danni conseguenti alla assenza di riparazioni di piccola

manutenzione rese necessarie dal deterioramento prodotto dall’uso.
Restano a carico del locatore le spese per i lavori di restauro delle facciate condominiali, trattandosi di intervento di
manutenzione straordinaria, senza che assuma rilievo la qualificazione di intervento di manutenzione ordinaria operata
dalla legislazione urbanistica.

Diritti del conduttore in caso di riparazioni
 

Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni,
il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e
dell’entità del mancato godimento.

Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che
è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze,
lo scioglimento del contratto.
Il conduttore che perda il godimento dell’immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle
riparazioni, non perde anche la detenzione dell’immobile stesso sino a quando non sia stata pronunciata la risoluzione
del contratto di locazione e può pertanto proporre azione di spoglio contro il proprietario che, a lavori eseguiti, rifiuti
la restituzione dell’immobile.

Spese condominiali dell’appartamento

I cosiddetti oneri accessori dell’affitto consistono nel pagamento del condominio. Fermo restando che anche in
questo caso il contratto può imporre le (sole) spese ordinarie a completo carico dell’inquilino o del padrone di casa,
in assenza di regolamentazione valgono le seguenti regole previste dalla legge.
Spese condominiali a carico del locatore

Il locatore (ossia il proprietario dell’appartamento) deve provvedere alle spese di gestione straordinaria. Si tratta delle
spese relative ad opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio nonché
opere e modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile.
Vi rientrano ad esempio:

  1. Sostituzione e manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento;
  2. Sostituzione dell’impianto sanitario;
  3. Sostituzione integrale di infissi e serrande;
  4. Sostituzione di serrature;
  5. Installazione doppi vetri o ringhiere;
  6. Installazione o rifacimento dell’impianto di allarme;
  7. Installazione, sostituzione o rifacimento citofono;
  8. Per quanto riguarda le spese relative all’acqua e all’aria condizionata: installazione e sostituzione;
    adeguamento a leggi e regolamenti;
  9. Installazione e sostituzione integrale dell’impianto dell’autoclave o di componenti primari
    (per esempio: pompa, serbatoio);
  10. Per quanto riguarda l’ascensore: installazione; manutenzione straordinaria; adeguamento a nuove
    disposizioni di legge;
  11. Installazione, sostituzione, potenziamento dell’antenna tv;
  12. Manutenzione straordinaria dello spurgo;
  13. Installazione e sostituzione dell’illuminazione;
  14. Manutenzione straordinaria del tetto o del lastrico solare (ad esempio rifacimento per perdite e
    necessità di coibentazione);
  15. Compenso all’amministratore di condominio, spese postali, cancelleria;
  16. 10% delle spese si portineria.

Spese condominiali a carico del conduttore

Sono a carico del conduttore (ossia l’inquilino) le spese di gestione ordinaria. Si tratta delle spese necessarie
a mantenere in efficienza l’immobile e per rimuovere il deterioramento prodotto dall’utilizzo del bene locato.

Vi rientrano ad esempio:

  1. Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento;
  2. Manutenzione ordinaria degli impianti sanitari;
  3. Manutenzione ordinaria di infissi e serrande;
  4. Rifacimento chiavi;
  5. Sostituzione vetri rotti;
  6. Manutenzione ordinaria dell’allarme;
  7. Manutenzione citofono;
  8. Per quanto riguarda le spese relative all’acqua e all’aria condizionata: manutenzione ordinaria; pulizia
    annuale, impianto e filtri, messa a riposo stagionale; lettura contatori; forza motrice, combustibile;
    consumo combustibile, acqua, energia elettrica;
  9. Manutenzione ordinaria dell’autoclave, forza motrice, ricarica pressione serbatoio, ispezioni, collaudi,
    lettura contatore;
  10. Manutenzione ordinaria dell’ascensore;
  11. Manutenzione ordinaria dell’antenna;
  12. Manutenzione ordinaria dello spurgo, disotturazione dei pozzetti e condotti;
  13. Per quanto riguarda l’illuminazione, consumi e manutenzione ordinaria;
  14. Pulizia scale, aree verdi, giardini, lastrico solare, ascensore;
  15. Manutenzione ordinaria cassette postali;
  16. Sostituzione lampadine;
  17. Riparazione ordinaria cancello elettrico;
  18. Consumi energia;
  19. 90% delle spese di portineria;
  20. Acquisto bidoni di pulizia;
  21. Disinfestazione e derattizzazione.

Pagamento spese condominiali

Il locatore deve anticipare il pagamento delle spese condominiali e poi deve fare richiesta di rimborso al
conduttore della quota relativa all’immobile locato.
Il conduttore a sua volta deve effettuare il pagamento entro due mesi dalla richiesta. Il mancato pagamento
degli oneri condominiali pari ad almeno due mensilità può comportare lo sfratto.

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